25 июня 2019, вторник, 04:37
VK.comFacebookTwitterTelegramInstagramYouTubeЯндекс.Дзен

НОВОСТИ

СТАТЬИ

PRO SCIENCE

МЕДЛЕННОЕ ЧТЕНИЕ

ЛЕКЦИИ

АВТОРЫ

27 октября 2017, 10:05

Дальше – без дольщиков

Новостройки в Подмосковье
Новостройки в Подмосковье

Правительство совместно с Банком России подготовит план мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным финансированием. Соответствующее поручение дал кабмину и ЦБ президент России Владимир Путин.

О поручении президента стало известно со слов министра строительства и ЖКХ Михаила Меня: 25 октября он рассказал журналистам, что глава государства распорядился проработать возможность перехода через банковское сопровождение от долевого строительства к проектному финансированию. Никаких конкретных сроков реализации поручения или самой идеи перехода министр не назвал.

Между тем переход такого рода фактически это означает, что после его завершения продаваться на рынке будут квартиры только в уже построенных зданиях. Таким образом ситуация с обманутыми дольщиками станет невозможной (см. подробнее про алгоритм взыскания неустойки по ДДУ с застройщика). Однако опрошенные интернет-изданием «Газета.Ру» эксперты высказывают опасения относительно риска монополизации и роста цен на жилье.

Побеседовать с «Полит.ру» об идее такого перехода и связанных с ее реализацией сложностях согласилась Надежда Косарева, президент Фонда «Институт экономики города».

«Прежде всего, сама мысль о том, что в конечном итоге надо переходить к нормальным формам банковского финансирования строительства, очень правильная. Потому что использование прямых инвестиций граждан характерно для начальной стадии формирования рыночных отношений. В странах, где развита система банковского жилищного финансирования, она практически не применяется – разве только при строительстве элитного жилья.

 
Элитное жилье / pixabay.com

То есть когда на рынке становится трудно найти покупателей на очень дорогую недвижимость, застройщик начинает с самого начала искать их и заключает с ними договоры. Это как очень дорогие машины – «Роллс-ройсы», например, которые делаются под заказ. А в общем случае, когда идет массовое жилищное строительство, застройщики в основном только на какую-то часть (процентов на 50, предположим) заключают предварительные договоры. По ним регулируется размер задатка – обычно это 10-15%. Застройщики берут его, чтобы гарантировать себе спрос хотя бы на 50% квартир. Затем они привлекают банковское проектное финансирование - кредитные линии на строительство и строят дом. А потом уже, после завершения строительства покупатели платят оставшиеся 85-90% стоимости своих квартир, и остальные квартиры распродаются на рынке.

Такая практика является гораздо более распространенной в мире. А так, как у нас, дело редко где обстоит – в основном лишь в странах, где еще только формируются рыночные условия.

Так что понятно, что мы должны постепенно переходить к нормальной системе банковского кредитования. Другой вопрос – готовы ли мы к этому именно сейчас? Мне кажется, что не очень, что должен быть еще какой-то переходный период. Но то, что Президент сказал об этом, хорошо: по крайней мере, все будут понимать, что переходный период будет и куда именно мы идем, и постепенно адаптируются к этой ситуации.

Сейчас к таким переменам пока не совсем готовы все стороны, участвующие в строительстве. Застройщики не готовы, потому что для них это будет более дорогое финансирование (и, кроме того, им тогда надо приводить в порядок свою внутреннюю финансовую систему, чтобы она стала понятна и прозрачна банкам). Банки не очень готовы, потому что они пока не очень хорошо понимают риски такого кредитования, а также у них пока недостаточно компентенций и специалистов, которые могут контролировать процесс строительства, читать проектную документацию и так далее. А потенциальные покупатели жилья не готовы, поскольку боятся, что оно окажется дороже для них.

Поэтому, на мой взгляд, и нужны какие-то переходные этапы. Ну, вот сейчас, например, предусмотрен вариант эскроу-счетов (счета, открывающиеся для временного хранения денежных средств до момента осуществления выплаты с заранее известным целевым назначением – прим.ред.), когда дольщики размещают средства на блокированных счетах в банках, а банк уже предоставляет средства кредитования застройщику. Мне кажется, что это хороший промежуточный вариант, отталкиваясь от которого потом можно будет двигаться дальше – совсем ограничить задаток по договору купли-продажи жилья (на уровне 10-15% от полной стоимости, например), с тем, чтобы остальное выплачивалось покупателем жилья, только когда дом уже построен.

В этой области есть еще много нюансов. Я бы для того, чтобы стимулировать этот переходный период, предложила увеличить размер страхования для эскроу-счетов с 1,4 млн рублей до полного размера. Ведь банковский риск тоже не нулевой – у нас банки лишаются лицензии и т.д. Поэтому чтобы совсем защитить людей, я бы размер страхования по эскроу-счетам увеличила и постепенно вводила бы какие-то требования относительно того, сколько будущие владельцы жилья могут платить вперед. Допустим, сейчас – 100%, через некоторое время – 50%, потом – 10%.

Словом, всем нужно время, чтобы приспособиться к другому порядку, чтобы и банки, и застройщики улучшили свои процедуры, подняли качество. И, кроме того, как это ни странно, но банковская система и финансовые затраты застройщика будут зависеть от технологий строительства. Потому что, если сейчас банки предоставляют кредит на год (или сколько там времени строительство идет), то это означает, что застройщику надо будет платить годовую ставку по кредиту. А если застройщики научатся строить за 2-3 месяца, как это делают во многих других странах, то у них и процент за строительный период будет небольшим. То есть и строительные технологии смогут внести свою лепту в развитие ситуации.

 
Рабочий на стройке / pixabay.com

Повторю: цель мне кажется правильной, она и сформулирована правильно, а теперь нам надо просто понять, как мы будем к этому идти.

Можно ли при этом ожидать роста цен на жилье? Это еще один из аспектов. Ситуация, когда цена формируется на конкурентном рынке, связана со спросом и предложением, а не с затратами застройщиков. Мы все боимся повышения цены из-за того, что рынок застройщиков у нас слабоконкурентный. Они могут диктовать свои цены. Так что необходимо развитие конкуренции на этом рынке, чтобы цена действительно складывалась, как соотношение спроса и предложения. Пусть застройщики немного снизят свою прибыль.

К сожалению, сейчас, если резко перейти к проектному финансированию, застройщики действительно смогут переложить дополнительные затраты в цену жилья. Так что поставлена сложная институциональная задача, которая потребует очень многих мер, причем не только непосредственно связанных с финансированием – а и новых технологий, развития конкуренции, повышения качества жилищного строительства, и так далее. Здесь очень много аспектов», – заключила Надежда Косарева.

Обсудите в соцсетях

Система Orphus

Главные новости

24.06 18:54 Нефтепровод «Дружба» будет работать вполсилы еще год
24.06 18:25 МВД Грузии отстранило 10 сотрудников из-за разгона митинга в Тбилиси
24.06 18:12 Минобрнауки пояснило данные о сокращении числа бюджетных мест в вузах
24.06 17:51 Нарушений ЕГЭ стало меньше на четверть
24.06 17:30 РУСАДА дисквалифицировала двух легкоатлетов за допинг
24.06 17:14 Эксперты назвали ущерб Грузии от потери российских туристов
24.06 16:48 Власти нашли незаконную свалку под Волоколамском
24.06 16:28 Россия продлила продэмбарго до конца 2020 года
24.06 16:10 Роман Бабаян займет пост главреда «Говорит Москва»
24.06 15:56 Синод ПЦУ лишил Филарета права управлять епархией
24.06 15:32 Rambler анонсировал выход компании на биржу
24.06 15:24 МВД опровергло информацию о расширении полномочий инспекторов ГИБДД
24.06 15:03 В Госдуму внесен законопроект об изменении статьи УК об ОПГ
24.06 14:44 Якобашвили опроверг сообщения об отказе приезжать в Россию
24.06 14:30 Египет пообещал возобновить чартеры в Хургаду до конца года
24.06 14:30 В Миннесоте владельцам газонов заплатят за заботу о шмелях
24.06 14:05 «Прямая линия» с Путиным собрала минимальную с 2011 года аудиторию
24.06 13:40 В ПАСЕ отказались обсуждать доклад по МН17 и российские взносы
24.06 13:30 Впервые записано пение японского кита
24.06 13:23 Кремль назвал условия снятия принятых в отношении Грузии мер
24.06 13:18 УЕФА отказалась наказывать грузинских игроков за антироссийские футболки
24.06 13:14 Песков опроверг связь проверки грузинских вин с запретом полетов
24.06 13:08 Facebook заявил о невмешательстве России в голосование по Brexit
24.06 12:51 Грузия изменит систему парламентских выборов
24.06 12:37 Путин объявил проверку боеготовности Центрального военного округа
24.06 12:30 Пищеварительная система коз защищает их зубы от повреждения
24.06 12:26 Mazda отзывает более 900 автомобилей в России
24.06 12:09 Крупные банки ввели запрет на фотосъемку экранов компьютеров
24.06 11:55 Большой театр изменит механизм продажи билетов
24.06 11:41 Выросла цена полета американцев на российских «Союзах»
24.06 11:40 В Германии нашли уникальную золотую монету IV века
24.06 11:31 Врио главы Петербурга выдвинет Матвиенко в Совет Федерации
24.06 11:23 Ренато Усатый обвиняет молавских олигархов на российском ТВ
24.06 11:22 Эксперты предупредили о вирусной атаке через электронную почту
24.06 11:10 Кратковременная невесомость не повлияла на качество сперматозоидов
24.06 11:08 Минсельхоз увидел плюсы в минимальной цене на винные напитки
24.06 10:50 Расходы бюджета на льготные лекарства выросли на 39%
24.06 10:32 Россияне взяли рекордную сумму кредитов на автомобили
24.06 10:28 Минобрнауки предложило ввести принудительное лицензирование лекарств
24.06 10:23 Потери авиакомпаний от запрета полетов в Грузию оценены в 3 млрд рублей
24.06 10:13 ЦБ РФ намерен закрепить плату за утрату товарной стоимости авто
24.06 09:58 ИГ взяло на себя ответственность за нападение в Грозном
24.06 09:52 Кабмин отверг примирительные шаги в санкционном противостоянии
24.06 09:51 Прогноз ООН по демографии России оказался пессимистичнее Росстата
24.06 09:49 В Думе опровергли сокращение числа бюджетных мест в вузах
24.06 09:31 Новая госпрограмма развития моногородов обойдется в 57,3 млрд рублей
24.06 09:25 ЦИК Украины не пустил партию Саакашвили на выборы в Раду
24.06 09:10 В Госдуме предложили отменить штрафы за тонировку стекол автомобиля
24.06 09:09 СМИ узнали о грядущем сокращении числа бюджетных мест в вузах
24.06 08:55 Мэр Челябинска ушел в отставку
«ВКонтакте» «Газпром» «Зенит» «Мемориал» «Мистраль» «Оборонсервис» «Роснефть» «Спартак» «Яблоко» Абхазия Австралия Австрия Азербайджан Антимайдан Аргентина Арктика Армения Афганистан Аэрофлот Башкирия Белоруссия Бельгия Бразилия ВВП ВКС ВМФ ВПК ВТБ ВЦИОМ Ватикан Великобритания Венесуэла Владивосток Внуково Волгоград ГИБДД ГЛОНАСС Генпрокуратура Германия Голливуд Госдеп Госдума Греция Гринпис Грузия ДТП Дагестан Домодедово Донецк ЕГЭ ЕСПЧ Евровидение Еврокомиссия Евромайдан Евросоюз Египет Екатеринбург ЖКХ Израиль Ингушетия Индия Индонезия Интерпол Ирак Иран Испания Италия Йемен КНДР КПРФ Казань Казахстан Калининград Камчатка Канада Каталония Кемерово Киев Киргизия Китай Коми Конституция Кремль Крым Куба Курилы ЛГБТ ЛДПР Латвия Ливия Литва Лондон Луганск МВД МВФ МГУ МКС МОК МЧС Малайзия Мексика Мемория Минздрав Минкомсвязи Минкульт Минобороны Минобрнауки Минпромторг Минсельхоз Минтранспорта Минтруд Минфин Минэкономразвития Минэнерго Минюст Молдавия Мосгорсуд Москва НАСА Нигерия Нидерланды Новосибирск Норвегия ОБСЕ ООН ОПЕК Одесса ПДД Пакистан Паралимпиада Париж Пентагон Польша Право Приморье Продовольствие РАН РЖД РПЦ РФС Росавиация Роскомнадзор Роскосмос Роспотребнадзор Россельхознадзор Россия Росстат СМИ СССР США Сахалин Сбербанк Севастополь Сербия Сирия Сколково Славянск Сочи Таджикистан Таиланд Татарстан Трансаэро Турция УЕФА Узбекистан Украина ФАС ФБР ФИФА ФСБ ФСИН ФСКН Филиппины Финляндия Франция Харьков ЦИК ЦРУ ЦСКА Центробанк Чехия Чечня Швейцария Швеция Шереметьево Эбола Эстония ЮКОС Якутия Яндекс Япония авиакатастрофа автопром алкоголь амнистия армия археология астрономия аукционы банкротство беженцы бензин беспилотник беспорядки биатлон бизнес бокс болельщики вандализм взрыв взятка вирусы вузы выборы гаджеты генетика гомосексуализм госбюджет госзакупки госизмена деньги дети доллар допинг драка евро журналисты законотворчество землетрясение импорт инвестиции инновации интернет инфляция ипотека искусство ислам исследования история казнь кино кораблекрушение коррупция космос кража кредиты культура лингвистика литература медиа медицина метро мигранты монархия мошенничество музыка наводнение налоги нанотехнологии наркотики наука недвижимость некролог нефть образование обрушение общество ограбление оппозиция опросы оружие офшор палеонтология педофилия пенсия пиратство планетология погранвойска пожар полиция похищение правительство православие преступность происшествия ракета рейтинги реклама религия ретейл рубль санкции связь сепаратизм следствие смартфоны социология спецслужбы спутники страхование стрельба строительство суды суицид тарифы театр телевидение теракт терроризм технологии транспорт туризм убийство фармакология физика фоторепортаж футбол хакеры химия хоккей хулиганство цензура школа шпионаж экология экономика экспорт экстремизм этология «Единая Россия» «Исламское государство» «Нафтогаз Украины» «Правый сектор» «Северный поток» «Справедливая Россия» «болотное дело» Александр Лукашенко Александр Турчинов Алексей Кудрин Алексей Навальный Алексей Улюкаев Амурская область Анатолий Сердюков Ангела Меркель Антон Силуанов Аркадий Дворкович Арсений Яценюк Барак Обама Басманный суд Башар Асад Белый дом Борис Немцов Валентина Матвиенко Верховная Рада Верховный суд Виктор Янукович Виталий Мутко Владимир Жириновский Владимир Зеленский Владимир Маркин Владимир Мединский Владимир Путин Вячеслав Володин Дальний Восток День Победы Дмитрий Медведев Дмитрий Песков Дмитрий Рогозин Дональд Трамп Евгения Васильева Забайкальский край Интервью ученых Ирина Яровая Иркутская область История человечества Кирилл Серебренников Конституционный суд Космодром Байконур Краснодарский край Красноярский край Ксения Собчак Ленинградская область МИД России Мария Захарова Михаил Прохоров Михаил Саакашвили Михаил Ходорковский Московская область Мурманская область Надежда Савченко Николас Мадуро Нобелевская премия Новосибирская область Новый год Олимпийские игры Ольга Голодец Павел Дуров Палестинская автономия Папа Римский Первый канал Пермский край Петр Порошенко Почта России Приморский край Рамзан Кадыров Реджеп Эрдоган Республика Карелия Ростовская область Саратовская область Саудовская Аравия Свердловская область Сергей Лавров Сергей Нарышкин Сергей Полонский Сергей Собянин Сергей Шойгу Следственный комитет Совбез ООН Совет Федерации Ставропольский край Счетная палата Тереза Мэй Франсуа Олланд Хабаровский край Хиллари Клинтон Челябинская область Черное море Эдвард Сноуден Элла Памфилова Эльвира Набиуллина Южная Корея Юлия Тимошенко Юрий Чайка авторское право администрация президента акции протеста атомная энергия баллистические ракеты банковский сектор биология большой теннис визовый режим военная авиация выборы губернаторов газовая промышленность гражданская авиация гуманитарная помощь декларации чиновников дороги России информационные технологии климат Земли компьютерная безопасность космодром Восточный крушение вертолета легкая атлетика лесные пожары междисциплинарные исследования мобильные приложения морской транспорт некоммерческие организации общественный транспорт патриарх Кирилл пенсионная реформа пищевая промышленность права человека правозащитное движение преступления полицейских публичные лекции российское гражданство русские националисты русский язык сельское хозяйство сотовая связь социальные сети стихийные бедствия телефонный терроризм уголовный кодекс фигурное катание финансовый рынок фондовая биржа химическое оружие эволюция экономический кризис ядерное оружие Великая Отечественная война Вторая мировая война Ирак после войны Ким Чен Ын Революция в Киргизии Российская академия наук Стихотворения на случай Федеральная миграционная служба Федеральная таможенная служба борьба с курением выборы мэра Москвы здравоохранение в России связь и телекоммуникации тюрьмы и колонии Совет по правам человека аварии на железной дороге естественные и точные науки закон об «иностранных агентах» видеозаписи публичных лекций «Полит.ру» Новые технологии, инновации Сочи 2014 Кабардино-Балкария Левада-Центр Нью-Йорк Санкт-Петербург отставки-назначения шоу-бизнес Ростов-на-Дону ЧМ-2018 Компьютеры, программное обеспечение Книга. Знание ВИЧ/СПИД Apple Bitcoin Boeing Facebook Google iPhone IT NATO PRO SCIENCE видео ProScience Театр Pussy Riot Telegram Twitter Wikileaks

Редакция

Электронная почта: polit@polit.ru
Телефон: +7 929 588 33 89
Яндекс.Метрика
Свидетельство о регистрации средства массовой информации
Эл. № 77-8425 от 1 декабря 2003 года. Выдано министерством
Российской Федерации по делам печати, телерадиовещания и
средств массовой информации. Выходит с 21 февраля 1998 года.
При любом использовании материалов веб-сайта ссылка на Полит.ру обязательна.
При перепечатке в Интернете обязательна гиперссылка polit.ru.
Все права защищены и охраняются законом.
© Полит.ру, 1998–2019.